Ponto importante do direito imobiliário é o financiamento bancário. Nos negócios gravados com cláusula de alienação fiduciária, o bem fica na propriedade do credor, para dar segurança ao capital disponibilizado, e em tese gera uma opção de crédito com taxa menor de juros.
Se houver inadimplência (falta de pagamento), cabe ao credor, primeiro, “constituir em mora o devedor”, para somente depois fazer os atos expropriatórios(1).
Assim, decorrido o prazo para pagamento “após a notificação de constituição em mora” do devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor, e então pode haver a expropriação do imóvel (leilão, como primeira opção legal).
Muito se fala a respeito do leilão extrajudicial, mas antes disso, temos a “forma” como deve ocorrer a “constituição em mora”, ou seja, de que modo a notificação deve chegar ao conhecimento do devedor, para que este tenha a possibilidade de fazer o pagamento ou ficar ciente de que perderá o imóvel, sendo este o objeto dessa breve análise jurisprudencial de hoje.
Muitos erros ou abusos podem ocorrer pelos dois lados, tanto pelo credor que avança na expropriação do imóvel sem observar os requisitos legais, como pelo devedor, que muitas vezes se esquiva das obrigações – o que, vale dizer, gera efeitos em cadeia, porque alguns pagam pelas práticas de outros, como o aumento dos juros em razão da alta inadimplência, por exemplo (situação que é matéria fértil para outro artigo).
Quando da assinatura do contrato, o devedor informa o seu endereço, cabendo informar, também, eventuais mudanças no curso do financiamento (dever da boa-fé objetiva do contratante).
Há diferentes entendimentos no Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a matéria. Alguns julgados consideram necessária a “entrega” da notificação no domicílio do devedor; outros, dizem que é indispensável o seu efetivo “recebimento”, não bastando a mera entrega no endereço; e outros, ainda, entendem ser suficiente a simples “remessa” ao endereço.
Com o devido respeito aos entendimentos diversos, embora a lei não exija a assinatura do próprio devedor na carta de notificação(2), não basta ao credor apenas “remeter” a carta, mas comprovar que efetivamente a entregou no endereço informado no contrato.
E nessa linha de entendimento, o STJ proferiu julgamento(3) em que a notificação enviada ao endereço do devedor frustrou-se pelo motivo “ausente”, fixando a tese de que nesse caso é inviável se extrair do simples fato da ausência do devedor de sua residência qualquer conduta contrária à boa-fé objetiva, não sendo válida a notificação, e, portanto, não se efetivando a “constituição em mora” – fato que é passível de nulidade de todo o procedimento posterior por vício na intimação do devedor.
Em outras palavras. A carta com a notificação deve ser, ao menos, “recebida no endereço descrito no contrato”, sob pena de nulidade.
Em razão dessas discussões, a depender do volume, recomenda-se ao credor a notificação extrajudicial por meio do cartório de notas, se mostrando muito mais seguro para comprovar o efetivo recebimento pelo devedor, evitando, assim, prejuízos com eventual nulidade dos procedimentos posteriores.
A parte que se sentir lesada poderá procurar a justiça pública para tratar dos seus direitos, recomendando-se que o faça por meio de um advogado especializado na matéria.
Referências:
(1) Artigos 26 e seguintes da Lei 9.514/97.
(2) Artigo 2º, § 2º, do Dec-Lei 911/69.
(3) STJ. Recurso Especial 1848836/RS. Julgado em 24/11/2020.
