Além das questões relacionadas ao próprio negócio (valor, forma de pagamento, etc.), ao realizar a compra de um imóvel, o comprador deve estar atento especialmente em dois pontos primordiais, sem os quais pode colocar em risco o negócio, não sendo possível a transferência da propriedade, a imissão na posse e até a perda do bem depois de adquirido.
O primeiro ponto é a documentação do imóvel, que se verifica por meio da “matrícula” no cartório de registro de imóveis competente. A matrícula é o documento que informa os dados (como a metragem e confrontações), registros, nome do proprietário e o histórico de transferências, principalmente.
Além desses dados, é preciso observar se não existem ônus que incidam sobre o bem, como uma “penhora” ou “alienação fiduciária”, por exemplo, feita por um credor do proprietário, que nesse caso tem preferência para tomar o imóvel, caso o devedor não pague a dívida dele, mesmo após a compra – entre outros apontamentos que podem da mesma forma colocar o negócio em risco.
A partir disso convém um questionamento. O negócio estará seguro se não houver penhora ou demais ônus na matrícula?
A resposta é não!
É necessário tomar outros cuidados.
Então o segundo ponto básico a verificar, além da análise da matrícula, é se o proprietário (ainda que seja pessoa conhecida ou de boa-fé) não tem dívidas que superem o valor do imóvel e possa reduzi-lo à insolvência, ou seja, no caso de não ter outros bens capazes de garantir as dívidas.
Pode ocorrer do vendedor receber o valor da venda e depois não ter condições de devolver, caso o negócio seja desfeito, ficando o comprador no prejuízo.
Podem ser dívidas de diversas fontes: civis, criminais, administrativas ou tributárias, como em ações judiciais contra o proprietário ou inerentes do imóvel (IPTU, Condomínio, Usucapião, entre outros).
Para saber se existem apontamentos é necessário analisar determinadas certidões a serem emitidas pelos órgãos públicos do foro do domicílio do vendedor e do local do imóvel (protesto, trabalhista, civil, tributário, previdenciário, etc.), além de verificar se existem empresas em nome do vendedor, pois os débitos da empresa podem atingir os bens do vendedor em alguns casos (como na desconsideração da personalidade jurídica).
Mesmo que não tenham apontamentos, as certidões devem arquivadas pelo comprador, pois se for preciso deverá comprovar que tomou os cuidados necessários em determinada data.
Tal providência visa, sobretudo, evitar fraudes (à execução ou contra credores), entre outras possibilidades que podem colocar o negócio em risco.
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Consulte sempre um advogado especialista em direito imobiliário. Tome as providências necessárias para eliminar os riscos, ou mesmo mitigá-los com cláusulas contratuais que deem mais segurança a ambos os contratantes.
Orientação final: Sempre registre a escritura de venda e compra na matrícula (não ficando somente com o “contrato de gaveta”). A conhecida expresão “quem não registra, não é dono”, tem as suas razões de ser.
