A última reunião da Comissão de Incorporação, do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM; 18/2), trouxe como tema “Criptoativos no mercado imobiliário: NFT, Blockchaim e Metaverso”; palestrante Erik Fontenele Nybo.
Para muitos (inclusive para mim), o tema é novo e desperta curiosidade. Nos força conhecer o que “amanhã” (e porque não “hoje”), possivelmente todos estaremos submetidos de alguma forma (sempre esperando que sejam avanços positivos para as relações humanas e ambientais, coletivamente).
Pensando nos pontos debatidos na reunião, eu gostaria de trazer alguns conceitos que ajudam a iniciar a compreensão desse tema, e, também alguns exemplos ou possibilidades de aplicação em relação ao direito imobiliário.
Os CRIPTOATIVOS (ou “ativos digitais”) são representações de valores, transacionados no meio digital.
Existem diferentes tipos de criptoativos. A título de exemplo: as “criptomoedas”, como a famosa Bitcoin, e diversas outras moedas digitais; “stablecoins”, lastreada em ativos reais, como ouro, petróleo, etc.; “fan tokens”, que gera valor a partir de uma nova forma de interagir com clubes e atletas de futebol – inclusive alguns clubes brasileiros já vendem o produto; entre outros).
O NFT (“non fungible tokens”) também encontra sua definição como um criptoativo. Como o nome sugere, é um ativo digital não fungível [significa que não são substituíveis; têm valor especial por ser único; por exemplo, a imagem de um personagem – configurando uma imagem digital única, que vai se valorizando no tempo como uma obra de arte; também o histórico do proprietário anterior (geralmente uma pessoa famosa) gera valor ao NFT; ou a fama adquirida pela própria imagem (como um “meme”, que já tem sido comercializado, alguns na cifra de milhões, como se vê em notícias, em simples busca pela internet); entre outras possibilidades que esse ‘sistema’ permite].
Em comum, esses ativos precisam ter lastro, ou seja, precisa de um registro onde conste a propriedade, transações e demais dados de identificação.
Nesse ponto, entra o termo BLOCKCHAIN, ferramenta digital que funciona como um “livro” para registrar as transações de criptoativos.
Em linhas gerais, Blockchain é uma cadeia de códigos que ficam registrados em uma espécie de livro público, dando validade a uma determinada transação.
Esse registro digital permite um “selo” de autenticidade para cada transação, pois rastreável com uma codificação única e sequencial – viabilizando sobremaneira o comércio dos criptoativos.
No mercado imobiliário, já se verifica empreendimentos que são fragmentados em “tokens” na Blockchain e oferecidos a investidores por preços variados.
A previsão é a de que esse mercado se intensifique, e com isso vá aumentando as opções (tanto novas e variadas opções de investimento, como outras formas e custos de transação).
Mas para além dos criptoativos, o assunto no meio imobiliário passa a trafegar pelos registros públicos, pois a Blockchaim pode ser comparada a um cartório – se mostrando uma porta de possibilidades para esse setor.
O registro público brasileiro, principalmente depois da pandemia causada pelo Covid-19, vem avançando com o uso da tecnologia. Em alguns cartórios do país já é possível assinar escrituras públicas de venda e compra de imóvel e outros serviços por meio digital, com a ferramentada denominada “e-notariado”.
Ainda sem fugir muito do assunto, não se pode deixar de mencionar a Medida Provisória 1085 de 2021 (ainda em trâmite no Congresso Nacional), que traz enorme avanço ao Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) – plataforma on-line que visa unificar os registros de cartórios do país, impactando fortemente em muitas relações jurídicas.
O Blockchaim se mostra, em tese, uma via digital a ser considerada para os registros públicos. Já tem sido alvo de estudos no Brasil, e já se vê notícias de países com experiência prática.
Por outro lado, verificando análises a seu respeito, a tarefa não é tão simples e nem mesmo convergente entre todos que estudam o tema, diante de eventuais fragilidades do sistema – o que requer, de fato, aprofundamento.
Nesse contexto digital surge, também o denominado METAVERSO, que tem sido mencionado como uma evolução da internet atual (assunto em alta, trazido por recentes aplicações da Facebook).
A promessa é de novas formas de vivência no espaço virtual, visando reproduzir experiências da vida real, ampliar seu horizonte ou criar um novo universo de relações.
O que se encontra mais facilmente para citar de exemplo, é a possibilidade de ter um avatar e efetuar diversas atividades, como estar em ambientes de compras, visitar lugares e ir a um show, possibilitando formas de interação com outras pessoas conectadas, a começar no mundo dos jogos.
Nessa área como um todo, muito se discute sobre a regulação (legislação/regras) para uso dessas tecnologias, a fim de propiciar maior segurança e previsibilidade, evitando a ação de abusadores e estabelecendo um padrão de conduta social, indispensáveis para qualquer tipo de negócio – aqui entra uma visão mais clara do papel do Direito (direitos e deveres) nesse meio, mas toda relação jurídica deve ser considerada.
SEGURANÇA JURÍDICA é a pauta. A “confiança” é uma das bases essenciais das relações humanas, e o Direito deve estar presente da mesma forma no meio digital.
Conforme vão clareando e se consolidando as “regras do jogo”, mais “players” vão aderindo, gerando valores, de algum modo para todos, ainda que indiretamente.
Há muito a ser desbravado nesse meio, e determinados aspectos jurídicos precisam caminhar juntos, se adaptando à nova realidade.
Como em qualquer negócio, é preciso estar atento aos cuidados jurídicos, e nesse campo, seguimos nosso objetivo de estudo e compartilhamento de informação útil.
