A compra e venda entre pessoas físicas também requer seus cuidados, e a respeito disso tratamos em outra publicação no site do escritório (clique AQUI).
Hoje a atenção vai para um detalhe importante que pode passar despercebido quando o assunto é a compra de um apartamento “na planta”.
Essa forma de aquisição pode sim ser um bom negócio, com boa rentabilidade, ou mesmo para moradia. Existem muitas incorporadoras sérias, cumpridora da legislação e com a oferta de bons negócios.
Porém requer cuidados e normalmente considera-se um investimento de risco, assim como qualquer negócio que venha a fazer, a depender da espécie e objetivos.
O detalhe que pontuamos hoje é a verificação da documentação do empreendimento. Como fazer isso? Por meio da matrícula imobiliária (é uma certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, onde contém, basicamente, todas as informações de identificação e o histórico de registros; o nome do proprietário atual, eventuais compras e vendas anteriores, penhoras, garantias, etc.).
Com a matrícula do imóvel em mãos, é preciso analisar ao menos se há o registro da “incorporação” com as suas devidas aprovações, pois isto comprova que o empreendimento existe legalmente, e somente a partir desse registro o incorporador pode passar a vender as unidades autônomas futuras (é uma condição expressa no artigo 32, da Lei 4.591/64).
Com o registro também os adquirentes terão direitos sobre o empreendimento.
Na ausência desse registro, o empreendimento simplesmente não pode existir, e o imóvel até então continua sendo do proprietário originário, não podendo este ser acionado como responsável por um eventual adquirente, se não participou diretamente da compra e venda (ilegal) antes dos devidos registros da incorporação.
Além disso, outros detalhes para verificar e compreender são:
(1) o seu poder aquisitivo em face do preço do imóvel, da comissão de corretagem e da evolução das parcelas ao longo do curso das obras, bem como do valor “atualizado” a ser financiado depois da entrega; isto considerando o índice de correção das parcelas, durante e após a construção, com a projeção do valor a ser pago/financiado depois da entrega (durante as obras aplica-se o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção; depois da entrega do empreendimento depende do que consta no contrato);
(2) impostos, taxas e outras despesas;
(3) o contrato de financiamento, em especial as taxas bancárias, juros, correção, garantias e consequências no caso de inadimplemento;
(4) o prazo de entrega das obras, considerando o prazo de tolerância e eventual atraso;
(5) o memorial descritivo e o projeto com as especificações da obra (todos os detalhes do apartamento e das áreas comum com os demais condôminos);
(6) localização e vias de acesso;
(7) estacionamento;
(8) estimativa de valorização do imóvel;
(9) hipóteses de desfazimento do contrato e consequências, como o valor de retenção e o prazo para devolução, que em alguns casos pode ocorrer somente ao término das obras, considerando que a incorporadora também conta com a manutenção do negócio e o recebimento das parcelas para possibilitar a consecução do empreendimento;
(10) buscar informações sobre a empresa incorporadora e fazer pesquisas sobre a sua saúde financeira;
(11) além de visitar, acompanhar a evolução das obras e participar de alguma forma da comissão de adquirentes.
Entre outros detalhes que a própria vendedora e os corretores de imóveis poderão muito bem auxiliar.
Então, somado a esses detalhes mais conhecidos, não se pode deixar de verificar os registros próprios da incorporação, pois na sua ausência restarão bem reduzidas as garantias do negócio.
A relação jurídica nesse caso (compra de imóvel de uma incorporadora) tem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, mas o comprador não está isento de tomar esses cuidados.
Se houver dúvidas jurídicas sobre o negócio, ou apontamentos desconhecidos na matrícula do imóvel ou nos contratos, não deixe de consultar um advogado. É sempre recomendável saber dos riscos e minimizá-los, para fazer, verdadeiramente, um bom negócio.
Orientação final: Sempre registre a escritura de venda e compra na matrícula (não ficando somente com o “contrato de gaveta”). A conhecida expressão “quem não registra, não é dono”, tem as suas razões de ser.
